房东将精装修的别墅进行出租，没想到租客在别墅内养了大量流浪动物，不仅房屋受损，还引来了邻居投诉……
本文刊于《中国妇女》杂志
租客不靠谱，房东频遭投诉
唐周在北京海淀区拥有一栋别墅，由于工作和孩子上学等原因，她不常在别墅居住。看着斥巨资购买的别墅一直闲置，唐周觉得十分可惜，便决定将其租出去。别墅位于高档小区，装修时唐周不仅购置了高档家电、家具，还在别墅门前的草坪上修葺了花圃，花草繁茂。她希望能找到一位爱惜房屋、有稳定收入的租客，租住的同时保持别墅的整洁与美观，不损坏装修及家具、家电。
然而由于租金高昂，在委托房屋中介招租的一年里，别墅一直租不出去，这可急坏了唐周。因为着急，在第一个看房者出现的时候，唐周并未对租房用途、合同条款等进行全面考量。
2022年底的一天，中介介绍了一位叫李立的租客来看房。唐周看到李立开着豪车且衣着不俗，觉得他有能力担负租金，也“想当然”地认为他租房只用于家庭自住。李立看了房子之后并未砍价，当即决定租房，这让唐周喜出望外，她没想到第一次有人来看房就成交了。
签租房合同之前，李立对唐周说：“我平时没什么爱好，就爱养猫养狗。你的别墅能带猫和狗入住吗？”唐周听后觉得李立非常周到有礼，自己养宠物还要请示房东。她回答道：“我也是养宠物的人，不介意您养宠物。”李立听后要求唐周将“可携带猫狗入住”写入租房合同，唐周同意。为了防止李立将别墅转租，唐周还和他约定，在别墅中居住的人不得多于五人，且不得转租。
让唐周意外的是，李立口中的“宠物”和她想的完全是两回事。
两个月后的一天夜里，在外地出差的唐周被电话吵醒。对方是别墅所在小区的物业人员，说别墅的院子里猫叫和狗叫声此起彼伏，干扰邻居睡眠，邻居投诉并要求处理此事。唐周以为是邻居小题大做，挂了电话照常入睡。没想到第二天晚上，唐周又接到物业人员的电话，她又被投诉了。她通过微信询问李立，他表示是自己养的宠物不听话，会进行管教。
在出差的半个月里，唐周接到了十多个来自物业的电话，内容分别是邻居投诉别墅中的猫狗太吵、别墅中传出难闻的味道等。唐周委托物业人员进别墅查看，但是李立拒绝开门。唐周处理完手头工作赶回北京，下了飞机就直奔别墅。打开门的一瞬间，她惊呆了。十多条狗一起向她扑过来，吓得她不敢进门。物业人员进门查看后告诉唐周，别墅里有二十余只流浪狗和多只流浪猫，且卫生情况不好，无人及时清理。
在物业处查看公共区域监控后，唐周发现，李立入住时带来了十几只狗，在此后的两个多月里，他还不断用车将猫狗运送到别墅。虽然他定时来别墅喂猫、喂狗，但他本人并不经常在此居住。想到自己亲自设计的室内装潢，以及精心挑选的家具、家电被这样糟蹋，唐周欲哭无泪。在物业的见证下，唐周要求李立立即搬走。
李立向唐周坦白实情，他原本租来用于收养流浪猫狗的平房租赁合同到期，房东不再续租，因此他租下唐周的别墅，作为“周转场地”，等找到合适的房子就搬走。他认为，两人已经在租赁合同中约定“可携带猫狗入住”，他这么做就不算违反合同，唐周没有理由在合同到期之前要求他搬走。
屋内一片狼藉，索赔修缮费
当天，李立拒绝搬走，唐周又因害怕猫狗不敢进门，只好暂时放弃了让他搬出的要求。然而，在此后的数月里，唐周和物业人员不断收到投诉，邻居表示院子里异味太大，且李立有时不锁门，放任猫狗跑出。唐周忍无可忍，在物业人员的协助下，趁李立不在家，将其行李、猫狗等全部运走，并更换了别墅钥匙。李立得知后只好另找场地安置猫狗。
虽然房子腾空了，但纠纷尚未结束。唐周走进别墅后发现，室外室内一片狼藉。室外花园被践踏得面目全非，室内楼梯的扶手松动了，窗户裂开了，走廊壁灯丢了一个、损坏了一个；卧室墙纸被抓破、地板被刨坏、实木雕花床被啃，还少了一条床腿；沙发靠垫不翼而飞，电视柜、书柜、橱柜等都有无数抓痕和咬痕，连马桶都坏了……唐周十分愤怒，将李立告到海淀区法院，要求对方支付房屋修缮费用 11.3万元、违约金 1800 元。李立提起反诉，要求唐周返还剩余房租和押金。
法官对这栋别墅进行了实地查看，确认损害情况与唐周所述相符。唐周提出了由相关机构进行鉴定的申请，并要求制定修复方案和评估修复费用。法院决定委托司法鉴定中心进行鉴定。根据规定，申请鉴定的一方需要先行支付鉴定费用。由于唐周拒绝支付该费用，鉴定机构无法进行鉴定，退回了鉴定申请。
法院认为，对于李立在别墅中饲养动物产生的争议，虽然在合同中双方注明了李立可携带猫狗入住，但基于常人理解，“携带猫狗入住”指的是允许住户携带宠物。李立携带的猫狗是流浪动物，而在别墅中大量饲养动物并不适宜。因此，李立的行为违反了租赁合同的本意，应当属于违约。唐周在知道其别墅状况之后，不同意李立继续居住，也是出于防止房屋被进一步损坏的考虑。但唐周应采取正确的方式行使自己的权利，比如可以将李立告到法院，要求腾退房屋。唐周未经李立同意，强行使其搬离房屋，做法欠妥。
2023 年 10 月，法院判决房屋租赁合同解除，李立向唐周支付违约金1800 元、赔偿房屋修缮费用 9 万元；唐周向李立退还未居住期间的房租 1.2万元、押金 1.8 万元。
在现实生活中，合同双方有可能像唐周与李立一样，对于合同中的某一条款存在不同理解。那么产生争议时该如何举证？法院会怎样确定争议条款的含义呢？
法官解释说，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》明确规定，对于根据已知的事实推定出的另一事实，以及对于根据日常生活经验法则推定出的事实，当事人无需举证证明。遇到这样的情况，法官会根据常人的理解和一般生活经验来进行推定。
在这个案子里，根据生活经验，租赁合同中“允许携带猫狗入住”的约定通常指允许住户携带一定数量的宠物，据此法官作出李立违约的认定。所以，在签订书面租赁合同的时候，对于特定的问题，要进行专门的说明和强调，避免产生争议。
来源： 中国妇女
